Hoger tarief overdrachtsbelasting bij afspraak dat de verkoper nog in de woning mag blijven wonen?
Je koopt een woning en kijkt uit naar de sleuteloverdracht. Toch spreekt de verkoper af dat hij nog tijdelijk in de woning blijft wonen. Bijvoorbeeld omdat een nieuwbouwwoning nog niet klaar is of een verbouwing uitloopt. Veel kopers vragen zich in zo’n situatie af: behoud ik dan wel het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting? Of ziet de Belastingdienst dit anders?
Het korte antwoord: in veel gevallen kun je nog steeds gebruikmaken van het 2%-tarief. Maar de afspraken die je maakt zijn daarbij wél belangrijk.
Wanneer betaal je 2% overdrachtsbelasting?
Koop je een woning waarin je zelf gaat wonen? Dan betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting. Hiervoor gelden een aantal voorwaarden:
- Je koopt de woning als particulier
- Je gaat de woning gebruiken als hoofdverblijf
- Je verklaart dit in de akte bij de notaris
Gebruik je de woning niet als hoofdverblijf? Dan geldt meestal het algemene tarief van 8%. Juist daarom ontstaat er vaak twijfel wanneer een verkoper nog tijdelijk in de woning blijft wonen na de overdracht.
Tijdelijk gebruik door verkoper hoeft geen probleem te zijn
Door de krapte op de woningmarkt komt het steeds vaker voor dat verkopers nog even in hun oude woning blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat:
- Een nieuwbouwwoning nog wordt opgeleverd
- Een verhuizing vertraging oploopt
- Een verbouwing nog niet klaar is
- Tijdelijke woonruimte ontbreekt
De rechter heeft inmiddels duidelijk gemaakt dat dit niet automatisch betekent dat je het 2%-tarief verliest. In een uitspraak van het Hof Den Haag van 12 december 2024 werd bevestigd dat het verlaagde tarief mogelijk blijft als er sprake is van een tijdelijke situatie én jij de intentie hebt om uiteindelijk zelf in de woning te gaan wonen. Dat is belangrijk, want in de wet staat geen vaste termijn waarbinnen je direct in de woning moet trekken.
Hoe lang mag een verkoper blijven wonen?
Een veelgestelde vraag is hoeveel tijd ‘tijdelijk’ precies betekent. Daar bestaat geen harde grens voor. In de rechtszaak waarover uitspraak werd gedaan, ging het zelfs om een periode van bijna twee jaar. Toch bleef het 2%-tarief van toepassing.
Wel kijkt de Belastingdienst naar de totale situatie. De bedoeling waarmee jij de woning koopt, speelt daarin een grote rol. Kun je aantonen dat je de woning uiteindelijk zelf gaat bewonen? Dan sta je vaak sterker.
Let op bij een vergoeding voor het gebruik
Een belangrijk aandachtspunt is de afspraak over het gebruik van de woning. Betaalt de verkoper jou een vergoeding om nog tijdelijk in de woning te blijven wonen? Dan kan dit anders worden beoordeeld. De Belastingdienst kan dit namelijk zien als exploitatie van de woning in plaats van eigen bewoning. Daarnaast kan zo’n afspraak gevolgen hebben voor het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend.
Overdrachtsbelasting soms hoger dan alleen de koopsom
Veel mensen denken dat overdrachtsbelasting alleen wordt berekend over de koopsom van de woning. Maar bij voortgezet gebruik door de verkoper kan dat anders liggen. Als koper geef je namelijk niet alleen geld uit voor de woning, maar accepteer je ook dat je de woning tijdelijk niet zelf kunt gebruiken. Dat zogenaamde renteverlies kan invloed hebben op de totale tegenprestatie. Daardoor kan de overdrachtsbelasting in sommige situaties over een hoger bedrag worden berekend.
Goede afspraken voorkomen verrassingen
Bij dit soort constructies draait alles om duidelijke afspraken en een goede vastlegging in de akte. Iedere situatie is anders. Daarom is het verstandig om vooraf te laten beoordelen welke gevolgen de afspraken hebben voor jouw overdrachtsbelasting.
Bij WFO Notarissen kijken we verder dan alleen de overdracht. We denken met je mee over de gevolgen nu én later. We leggen ingewikkelde regels helder uit zodat je precies weet waar je aan toe bent. Dat doen we persoonlijk, betrokken en begrijpelijk. Een leven lang naast je.
